양도소득세 계산기 사용법
- 주택인지 그 외 부동산인지 고르고 양도가액, 취득가액, 필요경비를 넣습니다.
- 취득일부터 양도일까지의 보유 기간을 년과 개월로 넣습니다.
- 주택이면 1세대 1주택 여부와 거주 기간, 또는 다주택 중과 여부를 고릅니다.
- 결과에서 납부할 세액과 단계별 계산 과정을 확인합니다.
양도소득세 계산 흐름
양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 차익에 매기는 세금입니다. 판 금액 전체가 아니라 차익에서 여러 공제를 뺀 금액에 세율을 곱합니다.
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- (1세대 1주택 고가주택) 과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
- 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 양도소득기본공제(연 250만 원)
- 양도소득세 = 과세표준 × 세율 − 누진공제
- 지방소득세 = 양도소득세 × 10%
장기보유특별공제율
| 기간 | 일반 (표1) | 1세대 1주택 보유 (표2) | 1세대 1주택 거주 (표2) |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | - | - | 8% (보유 3년 이상일 때) |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
일반 표는 보유 1년마다 2%씩 올라 15년에 30%가 한도입니다. 1세대 1주택 표는 보유와 거주를 따로 계산해 더하며 각각 10년에 40%가 한도입니다. 1세대 1주택이라도 거주 기간이 2년 미만이면 일반 표를 씁니다.
세율표
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 0 |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
| 구분 | 주택 | 토지·상가 등 |
|---|---|---|
| 보유 1년 미만 | 70% | 50% |
| 보유 1년 이상 2년 미만 | 60% | 40% |
| 보유 2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 |
| 조정대상지역 1세대 2주택 | 기본세율 + 20%p | - |
| 조정대상지역 1세대 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | - |
조정대상지역 다주택 중과는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 적용하지 않다가 2026년 5월 9일에 그 기한이 끝났습니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 받지 못합니다.
계산 예시
- 5년 보유한 주택을 5억 원에 팔고 취득가액 3억 원, 필요경비 1,000만 원인 경우(비과세·중과 아님) : 양도차익 1억 9,000만 원, 장기보유특별공제 10% 1,900만 원, 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 1억 6,850만 원입니다. 세액은 1억 6,850만 × 38% − 1,994만 = 4,409만 원, 지방소득세 440만 9천 원을 더해 4,849만 9천 원입니다.
- 10년 보유·거주한 1세대 1주택을 20억 원에 팔고 취득가액이 10억 원인 경우 : 과세 대상 차익은 10억 × (20억 − 12억) ÷ 20억 = 4억 원, 공제 80%를 빼면 8,000만 원, 과세표준 7,750만 원입니다. 세액은 1,284만 원, 지방소득세 포함 1,412만 4천 원입니다.
자주 틀리는 점
- 필요경비의 범위. 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장이나 새시 교체 같은 자본적 지출은 인정됩니다. 도배·장판, 보일러 수리 같은 수선비와 대출 이자는 인정되지 않습니다.
- 보유 기간의 기준일. 취득일과 양도일은 보통 잔금을 치른 날입니다. 계약일이 아닙니다.
- 12억 원 비과세의 뜻. 12억 원을 넘으면 전체가 과세되는 것이 아니라 넘는 비율만큼만 과세됩니다.
- 기본공제는 1년에 한 번. 같은 해에 부동산을 두 번 팔면 250만 원은 한 번만 공제하고 차익을 합산해 세율을 적용합니다.
이 계산기가 다루지 않는 경우
- 1세대 1주택 비과세 요건 판정(세대 구성, 거주 요건, 일시적 2주택, 상속·혼인·동거봉양 합가 특례)
- 중과 대상 주택 수 산정과 중과 제외 주택, 2026년 5월 9일 이전 계약분의 경과 규정
- 분양권, 조합원 입주권, 비사업용 토지(기본세율 + 10%p), 미등기 양도(70%)
- 취득가액을 모를 때의 환산취득가액과 가산세, 상속·증여받은 자산의 취득가액과 이월과세
- 같은 해 다른 양도 건과의 합산, 양도차손 통산
- 자경 농지, 임대주택, 공익사업 수용 등 감면과 감면 한도, 농어촌특별세
- 부담부 증여, 공동 명의(지분별 계산), 주식·해외 부동산
살 때 낸 취득세는 취득세 계산기로, 중개보수는 부동산 중개수수료 계산기로 계산해 필요경비에 넣을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
1세대 1주택이면 세금이 전혀 없나요?
2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주)한 1세대 1주택을 12억 원 이하에 팔면 비과세입니다. 12억 원을 넘으면 양도차익 가운데 「(양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액」 비율만큼만 과세합니다.
장기보유특별공제는 얼마나 받나요?
3년 이상 보유한 토지·건물은 보유 1년마다 2%씩, 최대 30%(15년)를 공제합니다. 1세대 1주택 고가주택으로 2년 이상 거주했다면 보유 1년마다 4%(최대 40%)와 거주 1년마다 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제합니다.
2년 안에 팔면 세율이 얼마인가요?
주택은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단일세율이 적용됩니다. 토지나 상가는 1년 미만 50%, 2년 미만 40%입니다. 2년 이상 보유하면 6~45%의 기본세율이 적용됩니다.
다주택자 중과는 지금 적용되나요?
조정대상지역 주택에 대한 다주택 중과의 한시 배제가 2026년 5월 9일에 끝났습니다. 그 뒤 양도분은 2주택자가 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더한 세율을 적용받고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 5월 9일까지 계약한 경우 등 예외가 있습니다.
신고는 언제까지 하나요?
양도일(보통 잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 주소지 관할 세무서에 예정신고하고 내야 합니다. 지방소득세는 그로부터 2개월 안에 따로 신고합니다.
근거와 출처
- 국세청 양도소득세 세율
- 국세청 장기보유특별공제율
- 소득세법 제89조(비과세)·제95조(장기보유특별공제)·제103조(기본공제)·제104조(세율)
- 소득세법 시행령 제167조의3·제167조의10 (다주택 중과 한시 배제 2026-05-09 종료)
최종 점검일